專題專欄
學習民法典‖《民法典》物權編新規
發布日期：2020-12-18 15:07:00 來源：濟南城市建設集團
編者按：
《中華人民共和國民法典》是新中國成立以來第一部以法典“命名的法律”，是新時代我國社會主義法治建設的重大成果。《民法典》的頒布實施對于完善中國特色社會主義法治體系，推進國家治理體系和治理能力現代化，推進全面依法治國，依法維護人民權益，促進社會公平正義具有重要意義。為了讓廣大職工了解民法典的亮點，堅持學以致用、用以促學、學用融合，特推出“學習民法典”主題宣傳，即日起，集團宣傳平臺將陸續推出《民法典》學習專題。讓我們共同學習，把《民法典》的立法精神、核心要義落實到實際工作中，自覺知法守法依法用法，不斷提升集團依法治企能力，促進集團高質量可持續發展。
《民法典》物權編新規：
1.新設添附制度
添附是指不同所有人的物結合在一起從而形成不可分離的物或者具有新物性質的物規定了加工、附合、混合三種添附形式，如物件加工、材料生產、房屋增建、房屋裝修等。新規定：“因加工、附合、混合而產生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律規定；法律沒有規定的，按照充分發揮物的效用以及保護無過錯當事人的原則確定。因一方當事人的過錯或者確定物的歸屬造成另一方當事人損害的，應當給予賠償或者補償。”
2.三權分置——土地經營權來了
以適應“三權分置”后土地經營權入市的需要，增加了土地經營權的規定,并刪除耕地使用權不得抵押的規定。
（一）財產不得抵押范圍：
（1）土地所有權；
（2）宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權，但是法律規定可以抵押的除外；
（3）學校、幼兒園、醫療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫療衛生設施和其他公益設施；
（4）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；
（5）依法被查封、扣押、監管的財產；
（6）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。
（二）宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規定。
（三）集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理的法律規定辦理。
3.完善建筑物區分所有權制度
加強對建筑物業主權利的保護，適當降低業主共同決定事項，特別是使用建筑物及其附屬設施維修資金的表決門檻，增加規定緊急情況下使用維修資金的特別程序。
（一）由業主共同決定事項及表決范圍:
(1)制定和修改業主大會議事規則;
(2)制定和修改管理規約;
(3)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
(4)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;
(5)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;
（6)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;
(7)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(8)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;
(9)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
（二）建筑物及其附屬設施的維修資金,屬于業主共有。經業主共同決定,可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。
緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的,業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。
4.明確共有部分產生的收益屬于業主共有
業主對建設單位、物業服務企業或者其他管理人以及其他業主侵害自己合法權益的行為，有權請求其承擔民事責任。
物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托，依照《民法典》合同編有關物業服務合同的規定管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，接受業主的監督，并及時答復業主對物業服務情況提出的詢問。
建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。
5.細化住宅建設用地使用權的自動續期規則
住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。
非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
6.新增房屋“居住權”
為加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求，增加規定“居住權”，居住權是獨立于土地使用權、房屋產權外新增的第三種屬性。帶有居住權的房子原則上無償設立，不能出租，居住權不得轉讓、繼承。居住權人有權按照合同約定并經登記占有、使用他人的住宅，以滿足居住權人穩定的生活居住需要。
7.走向動產質押和權利質押登記制度的統一
刪除了《物權法》中動產質押和權利質押具體登記機構的內容,為今后建立統一的動產質押和權利質押登記制度留下空間。
8.擴大擔保合同的范圍
為優化營商環境提供法治保障，在現行物權法規定的基礎上，進一步完善了擔保物權制度，明確融資租賃、保理、所有權保留等非典型擔保合同的擔保功能，增加規定擔保合同包括抵押合同、質押合同和其他具有擔保功能的合同。
設立擔保物權,應當依照本法和其他法律的規定訂立擔保合同。擔保合同包括抵押合同、質押合同和其他具有擔保功能的合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效的,擔保合同無效,但是法律另有規定的除外。
9.擔保物權的修改變動
(一) 擴大可質押財產范圍，取消質押登記機關的規定;
(二) 統一了動產抵押的設立及特殊效力規則;
(三) 先租后抵，需轉移占有才能對抗抵押權--明確在先設立的租賃關系不受抵押權影響的前提為:租賃物已轉移占有;
(四) 肯定了非典型擔保合同的效力;
(五) 取消對流押/流質條款的禁止性規定;
(六) 統一了以登記作為公示方式的擔保物權的清償順序;
(七) 明確規定同一財產上抵押權、質權并存時的清償順序;
(八) 新增抵押物價款債權人的抵押權優先受償的規定;
允許抵押人轉讓抵押財產--抵押財產轉讓無需經抵押權人同意，同時確認抵押權的追及效力。
